文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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