文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān20mm等于多少厘米 20mm是多大)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充(chōn20mm等于多少厘米 20mm是多大g)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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