文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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