万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。<家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好/p>

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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