OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储(chǔ)公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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