饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规(gu可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句ī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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