万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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