导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示>

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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