5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续(x天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思ù)驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思