导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思>引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不(bù)少(shǎo)老嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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