万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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