OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它(tā)未49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数来的(de)发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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