文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程(cjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗héng)进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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