万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuá鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙n)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ng>

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？