近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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