饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)m是什么意思性取向加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务m是什么意思性取向项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越m是什么意思性取向(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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