文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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