文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(sh陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处í)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。<陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处/p>

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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