5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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