OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(j辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话ì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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