近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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