近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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