导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(s10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱hù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(ji10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱ǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

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　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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