OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。<中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥/p>

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xi中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥é)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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