OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音完(wán其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音)成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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