导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(z位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念hù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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