OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiā使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思o)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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