近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(z正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长ǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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