饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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