近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址)化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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