文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guā泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文n)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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