5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(q哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭iáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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