导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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