近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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