导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二粤西是指什么地方(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两粤西是指什么地方处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示粤西是指什么地方rong>

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。