“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过(guò)去(qù)十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的(de)愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么(me)如何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来(lái)源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是那些有国企(qǐ)背景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一个(gè)很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是(shì)在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资本(běn)市(shì)场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的(de)民(mín)营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内(nèi)最(zuì)低的(de)；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综(zōng)合(hé)成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的(de)房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企(qǐ)新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多(duō)弹药(yào)，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平(píng)，在我看(kàn)来，这(zhè)个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金(jīn)茂(mào)、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中(zhōng)国、保(bǎo)利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较好(hǎo)地(dì)控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这(zhè)也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维度(dù)都表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积(jī中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022)极，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的(de)房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛(sài)道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地(dì)产开发(fā)只(zhǐ)是房(fáng)地产产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红(hóng)周刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越多。美国(guó)过去(qù)的(de)数据充分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产品(pǐn)的(de)研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富(fù)安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的(de)十(shí)大流通股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游(yóu)的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐(lài)，不过这类标(biāo)的(de)大多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做到提价难(nán)度(dù)是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022