5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的91是质数吗，95是质数吗(de)优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年91是质数吗，95是质数吗一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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