万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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