导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　湖南电大几本，湖南长沙电大是几本三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　湖南电大几本，湖南长沙电大是几本

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng湖南电大几本，湖南长沙电大是几本)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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