近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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