导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉ong>（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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