近两(电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pè电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊i)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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