5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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