文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把预期收益率计算公式 预期收益率是什么烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式预期收益率计算公式 预期收益率是什么，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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