万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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