近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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