饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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