导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù脱销什么意思啊，什么叫做脱销)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)脱销什么意思啊，什么叫做脱销近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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