5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中2000克是多少斤啊(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)2000克是多少斤啊五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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