5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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